Créditos hipotecarios: qué sueldos y requisitos piden los bancos para un préstamo de USD 100.000
Adquirir una propiedad a través de un préstamo bancario exige cumplir con diversas condiciones vinculadas a los ingresos del solicitante, los plazos de devolución y el porcentaje del valor del inmueble que cada entidad acepta financiar. Para un monto de USD 100.000, que equivale a $156.000.000 al tipo de cambio de $1.560, el mercado ofrece más de una docena de alternativas cuyos límites de financiamiento llegan hasta los USD 253.000 en ciertos casos, bajo líneas en pesos que se ajustan por UVA.
El primer requisito determinante es el porcentaje que el banco cubre sobre la tasación del inmueble, un cálculo que por lo general oscila entre el 65% y el 80%. Esto significa que para comprar un inmueble de USD 100.000 se requiere una propiedad tasada entre USD 125.000 y USD 154.000, debiendo cubrir la diferencia con recursos propios. A su vez, las entidades aplican una relación cuota-ingreso que limita la primera cuota a un porcentaje de los haberes, fijado mayoritariamente en el 25%, aunque con variaciones como el 20% del Banco Hipotecario o el 30% del Banco Macro para clientes con acreditación de sueldo.
Según relevamientos de los especialistas Federico González Rouco y Andrés Salinas, el ingreso mínimo necesario varía de forma notable según la tasa y el plazo. Mientras que el BBVA exige un ingreso mensual de 5.324.131 pesos para un crédito a 30 años con una tasa de 7,5%, los requisitos en otras entidades van desde los 4,1 millones hasta los 7 millones de pesos según las condiciones particulares. Ante estos valores, los bancos permiten sumar los ingresos del cónyuge, familiares directos o incorporar codeudores, además de admitir en su mayoría a monotributistas.
Los plazos de devolución se extienden de 15 a 30 años, y las tasas anuales varían según la vinculación con el banco: van de 6,7% a 12% para quienes cobran su sueldo allí, y de 9% a 15% para quienes no lo hacen. Asimismo, se contemplan costos por cancelación anticipada de entre 2% y 4% más IVA y opciones para refacciones o adquisición de segunda vivienda.
A modo de ejemplo práctico, el Banco Nación financia el 75% de la tasación a un plazo de hasta 30 años con una tasa de 6,7% para clientes. Para un crédito de USD 100.000 a 20 años, con una UVA cotizando a $2.172,25, el monto inicial equivale a 71.814,94 UVAs y la primera cuota es de 648,21 UVA, es decir, 1.408.064 pesos. Con una relación cuota-ingreso del 25%, los ingresos netos exigidos entre titulares y codeudores ascienden a $5.632.256, de los cuales los titulares deben acreditar como mínimo la mitad.
