Marisa Mindeguia: “Hoy se están vendiendo propiedades por valores que en otro momento eran imposibles de pensar. Eso tiene que ver con la dinámica de la oferta y la demanda”

Marisa Mindeguia: “Hoy se están vendiendo propiedades por valores que en otro momento eran imposibles de pensar. Eso tiene que ver con la dinámica de la oferta y la demanda”

La martillera y corredora pública Marisa Mindeguia brindó un minucioso y extenso análisis sobre el presente del sector inmobiliario a nivel local y en las ciudades de la región. La profesional dialogó en el marco de las fechas conmemorativas por el Día del Martillero y Corredor Público, repasando las complejidades que atraviesa la profesión, la evolución constante de los valores de tasación, las tendencias vigentes de compraventa, las barreras para el crédito hipotecario y las dificultades en el mercado de alquileres.

La entrevistada por La Mañana del Centro describió el rubro inmobiliario como una actividad enteramente dinámica y estrechamente atada a las oscilaciones de la realidad económica.

— ¿Cómo analiza la situación actual del mercado inmobiliario y el dinamismo del sector en este contexto?

—Es una actividad totalmente dinámica porque está cien por ciento ligada a la realidad económica. Como hay altas y bajas permanentemente, vamos a notar fluctuaciones, situaciones distintas y nuevos actores dentro del mercado. La idea es estar preparados para acompañar en cada uno de esos procesos y hacer lo mejor que sabemos hacer, que es poner la oreja, la escucha y acompañar a las partes”, explicó, señalando que la experiencia acumulada desde la apertura de su inmobiliaria en 2014 le permite observar cambios de fondo en el comportamiento del público.

— ¿Cómo se maneja el proceso de tasación y qué peso tiene la realidad del mercado frente a las expectativas de los propietarios?

— Mindeguía precisó que tasar exige preparación profesional para analizar la ubicación del inmueble, su estado general de conservación y la prolijidad de la documentación dominial. Sin embargo, enfatizó que la última palabra siempre la tiene el mercado: “El mercado es el que manda, el mercado es el que pone los valores y los precios vienen a la baja. Hoy se están vendiendo propiedades por valores que en otro momento eran imposibles de pensar. Eso tiene que ver con la dinámica de la oferta y la demanda hasta encontrar el punto de equilibrio y la necesidad de cada una de las partes”.

-¿Qué ocurre en caso de pretender vender por fuera del precio del mercado?

-En esa línea, remarcó que insistir con pretensiones desfasadas constituye un perjuicio directo para el vendedor: “Vos podés poner una propiedad de cien mil dólares, pero si está fuera del precio de mercado, no te la va a comprar nadie. Hace muy poco fui a tasar una propiedad en el barrio de la Plaza Belgrano; está fuera de valor y esa es la única explicación por la cual hace tres años que está ahí. Hay que ser consciente y saber decirle las cosas a la gente. Por ética profesional no puedo decirle que algo vale lo que no vale, porque si no la estoy haciendo perder tiempo de su vida y caigo en la inducción de un error grave”.

— ¿Qué tipo de operaciones concretas se están registrando actualmente en Chivilcoy?

— La martillera identificó una marcada preferencia por propiedades antiguas orientadas a la refacción, modalidad conocida como ‘flipping’. Ejemplificó esta situación con una operación reciente que involucró a un matrimonio joven: “Acabo de hacer una venta linda porque me gustó el proyecto de vida: una pareja muy joven que estuvo viviendo en el exterior juntando euro a euro, decidieron volver a Chivilcoy y comprar su primer hogar. Es una casa para refaccionar, bien ubicada y con esa impronta de tener esos terrenos grandes de 43 metros de fondo para tener frutales y disfrutar en familia”.

En contrapartida, describió que también persiste el movimiento de unidades más compactas para inversores: “También hemos cerrado estos días una escrituración para inversión, de un departamento de dos ambientes en pleno centro, de gente que está invirtiendo para obtener una renta”.

— ¿Cuál es el panorama respecto al desarrollo de loteos y la oferta de terrenos en la zona?

— Respecto al rubro de los loteos en el partido de Chivilcoy, vinculó la oferta disponible con normativas recientes. “Hace tres años se cambió la zonificación y hoy estamos comenzando a ver loteos grandes e importantes que tienen que ver con el producido de esa modificación en las zonas permitidas. Además, una de las cosas que estamos empezando a visualizar es la financiación privada: los propios desarrollistas financian la venta de los lotes para poder concretar las operaciones”, explicó.

— ¿Cómo influyen las líneas de crédito hipotecario en el ámbito local y qué dificultades encuentran los compradores?

— Mindeguia consideró que el mecanismo se encuentra ‘un poco verde’ a nivel local debido a las exigencias para calificar salarialmente en blanco. “Hago hincapié en los ingresos de una persona que trabaja en blanco en Chivilcoy a diferencia de una persona en la Ciudad de Buenos Aires. Esta semana me tocó analizar los recibos de sueldo de dos garantes para un alquiler en Buenos Aires de casi cuatro millones de pesos en mano; eso en Chivilcoy no ocurre, la diferencia salarial es abismal. Por eso la gente local no alcanza a calificar”, expuso.

Añadió que este cuadro se repite de manera idéntica en distritos vecinos según lo abordado en las reuniones periódicas del Tribunal de Disciplina colegiado, compuesto por representantes de Mercedes, Navarro, 25 de Mayo, Carmen de Areco y Chivilcoy.

— En cuanto a los alquileres, ¿cuál es la situación de la demanda y la disponibilidad de propiedades?

— En materia de locaciones, la demanda continúa firme pero exhibe un déficit estructural de inmuebles aptos para familias tradicionales. “Las casas de tres dormitorios con garaje cerrado son un activo en falta; no se alquilan, van directo a la venta. Los desarrollistas no construyen ese producto, prefieren hacer casas de sesenta y pico de metros cuadrados con dos dormitorios y cochera descubierta”, detalló sobre la escasez para familias con hijos.

— ¿Cuáles son los valores promedio actuales de los alquileres en la ciudad?

— Mindeguia brindó parámetros concretos: un departamento de dos ambientes promedia los 500 mil pesos; los de tres ambientes se ubican en torno a los 650 mil pesos; y las viviendas familiares estándar parten de entre 700 y 750 mil pesos. En tanto, las propiedades más amplias, equipadas con dependencias adicionales, parque y garage cerrado, trepan hasta valores cercanos a un millón 400 mil pesos.

— Por último, ¿cuál es su postura frente al ejercicio ilegal de la profesión y la presencia de agentes sin matrícula?

— La dirigente se refirió a la defensa corporativa contra el ejercicio ilegal de la intermediación inmobiliaria y alertó a la comunidad sobre la proliferación de agentes sin matrícula habilitante. Destacó el trabajo conjunto con el Colegio departamental para que la sociedad exija la presencia de profesionales matriculados al frente de las transacciones.

“Hay que advertir a la gente que tenga cuidado con quién contrata y qué capacitación tiene esa persona. Si hay un agente inmobiliario, tiene que ser un nexo donde haya un martillero responsable que ponga la cara y la firma. Lo que se juega es el patrimonio de la gente y no alcanza con pararse delante de una cámara y decir dos características de una casa; hay que capacitarse desde la toma de la autorización y la reserva, hasta la confección del boleto de compraventa y el acompañamiento al cliente hasta la escrituración definitiva con el escribano”, concluyó la profesional.

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